Kredili Satılık Daireler

Konut kredisinin diğer kredi türlerine göre daha avantajlı şartlarla alınabilmesinin sebepleri olarak, bankanın evi teminat olarak kabul etmesi ve devletin konut alımını teşvik etmek amaçlı olarak çeşitli vergilerden muaf tutmasını gösterebiliriz. Bu sebeple krediyle satın almayı planladığınız evin teminat niteliğini taşıyor olması gereklidir.

Banka kredilendirme sürecinde satın alacağınız eve gayrimenkul değerleme uzmanı (konut eksperi) göndererek evin değerini belirleyecek, projesini ve tapu kayıtlarını inceleterek kredi için yeterli teminat sağlayıp sağlamadığına karar verecektir. Bu değerlendirme aşaması "ekspertiz" olarak adlandırılır.   

Kredi ile satın almak istediğiniz evi belirlediyseniz aşağıdaki soruları sorup değerlendirerek krediye uygun olup olmadığı hakkında bir ön değerlendirme yapabilirsiniz.

Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Var mı?

Kat irtifakı tapusu, inşaatı henüz tamamlanmamış binalarda, sizin almak istediğiniz dairenin hissesine denk gelen arsa tapusudur. Bankalar kredi kullandırmak için dairenin en azından kat irtifak içeren bir tapusu olmasını tercih eder. Bunun nedeni tapunun ekspertiz esnasında inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgeleri açısından değerlendirilmesidir.

Apartman şeklinde olan binalarda satın alınacak dairelerde arsa tapusu yeterli olmayıp kat mülkiyeti ya da en azından kat irtifakı olan tapu şartı aranır. Kat mülkiyeti kat irtifakından daha sonra alınır ve size ait olan bağımsız bölümün, yani dairenin mülkiyetini ifade eder. Bu konuda daha bilgi almak için "Kat Mülkiyeti" yazımıza bakabilirsiniz.  

Evin Yüzde Kaçı Tamamlanmış?

Tamamlanmamış bir konut için ekspertiz aşamasında tamamlanmışlık seviyesi belirlenir. Bunu takiben her bankanın kredi vermek için uygun bulduğu minimum tamamlanmışlık seviyesi farklılık gösterecektir. Çoğu banka en azından %80 tamamlanmış bir konuta kredi vermeyi kabul ederken bazı bankalardan %60-70 gibi daha düşük tamamlanmışlık oranı olan konut için de daha düşük tutarlarda kredi çekilebilir. Tamamlanmışlık oranı çok sayıda kritere göre belirlense de kabaca kapı ve pencereleri takılmış, sadece iç inşaatında (örneğin zemininde, boyasında) eksikler olan bir konutun %80 tamamlanmışlık seviyesini rahatça geçeceğini söyleyebiliriz. Ayrıca bu süreç boyunca güncel konut kredisi faiz oranları "Konut Kredisi Karşılaştırma" sayfamız üzerinden kontrol edebilirsiniz.

Projeden mi Satın Alıyorsunuz?

Müteahhitten henüz proje aşamasında bir konut satın almayı planlıyorsanız ev %80 tamamlanmışlık oranı sınırını karşılamayabilir. Böyle durumlarda bankalar ilgili müteahhitte veya proje şirketine bir ticari kredi limiti tanımlar. Böylece henüz ortada teminat niteliği olan bir ev yokken dahi "garantör limit teminatıyla" konut kredisi kullanabilirsiniz. Bu işlemin yapılabilmesi için müteahhittin hali hazırda anlaşmalı olduğu bankalar ile ilerlemeniz gerekir. Bu durumda şunu da hatırlatalım; bitmemiş projelerden satın alacağınız konutlar için konut kredisi kullanıyorsanız, projenin tamamlanıp konutun size teslim edilmesinde banka da en az proje şirketi kadar sorumludur. Bu yüzden bu durumlarda bankadan konut kredisi çekmiş olmanın ek bir güvencesi vardır. Bu konuda daha detaylı bilgi için "Projeden Ev Almanın Avantaj ve Dezavantajları" yazımıza bakabilirsiniz.

Evin Tapusu Hisseli mi?

Satın alacağınız evin hisseli tapusu varsa ve tüm hissedarlar satışa razı olmuşsa bu konut kredisi kullanmanıza engel oluşturmaz. Öte yandan satın alacak kişi tümüyle almıyor ve sadece hissedarlardan birinin hissesini satın alıyorsa bu problem yaratır. Olur da borcunuzu ödeyemezseniz ve banka konutu satarak borcunu tahsil etmek isterse diğer hissedarlar evin satışına mani olabileceğinden konutun sadece kısmi bir hissesi hisse payı ne olursa olsun yeterli teminat oluşturmaz.

Evin Tapusu Üzerinde Başka Bir İpotek Var mı?

Bankalar kredi ile satın alınacak konutta tapu üzerinde birinci derece ipotek hakkına sahip olmak isterler. Bu da kredi ödemelerinin yapılmaması durumunda onlara konutu satışa çıkarma ve ödenmesi gereken borcu öncelikli olarak tahsil etme hakkı verir. Satın alacağınız evin tapusu üzerinde hali hazırda başka bir ipotek, şerh veya haciz durumu varsa banka konut kredisi kullandırmayacaktır. Bu tarz durumlarda tapunun üzerindeki problemlerin giderilmesi, örneğin var olan ipoteğin kaldırtılması ve ancak bundan sonra yeni konut kredisi sürecinin devam ettirilmesi gerekir. Bu durumun sadece tek istisnası başka bir bankanın konutun üzerinden ipoteği varsa, bankalar arasında bir yazışma ile ipotek devir işlemleri yapılabilmektedir. Bu konu ile alakalı detaylı bilgi için " Kredi Borcu Devam Eden Evin Satılması" yazımıza bakabilirsiniz.

Ev Projesine Uygun mu?

Ekspertiz sürecinde gerçekleştirilen kontrollerden biri de evin belediyede bulunan projesine uygun olarak inşa edilip edilmediğidir. Projesine uygun olmayan, örneğin depo veya sığınak olarak gösterilen alanları başka bir amaçla kullanılmakta olan veya ortak alan büyümesi olan konutlar gelecekte yıkım kararı gibi sorunlarla karşılaşabilirler. Bu da evin olası bir satış durumunda fiyatını ciddi ölçüde aşağı çekeceğinden bankanın teminat olarak kabul edeceği evin değerini tehlikeye sokar.

Ev Krediye Uygun mu?

1. Kat irtifakı veya mülkiyeti olmalı
2. En az %80 oranında tamamlanması gerekli
3. Projeye aykırı değişiklik yapılmamış olmalı
4. Tüm hissedarlar banka ipoteğini kabul etmeli

                   Kaynak: Hesapkurdu.